69.5亿起，杭州今再拍5宗地，上半年收官，土地出让金历史第二高
继萧山、富阳、临安推地大潮后，今天余杭一口气推出5宗涉宅用地。
这也是2019年以来，余杭推出涉宅用地数量最多的一个月。5宗地，总出让面积326494㎡，总可建面积686284㎡，起拍总价69.5亿。
两宗在未来科技城，两宗在东湖板块，均为“姊妹地块”；余下一宗在相对偏远的瓶窑。
除瓶窑较“冷门”外，余下4宗均处于热门区块。
尤其是未来科技城，总理探访刚结束；前天换乘之王地铁5号线首通段试运行，热度不言而喻。
而今，未来科技城地块开拍，颇为应景。
除未来科技城外，东湖板块两宗商住地，吸睛度也很高。今年要想在东湖板块摇中一套住宅，不知得耗费多少人品。近期加推的上坤山语四季，中签率低至5.1%。
即将出让的两宗商住地，就在山语四季东侧。
今天余杭区这5宗涉宅地块成功拍卖后，整个上半年杭州十区的土地出让也宣告收官。
据《层楼》不完全统计，截至6月25日，今年上半年杭州十区一共出让了142宗地块，总土地出让金高达1295亿，创历史同期第二高，仅次于2018年。
余杭今日出让5宗地块汇总
起拍价近乎保本
未来科技城热度能否延续？
时隔一年多，未来科技城绿汀路站附近，终于又有两宗涉宅用地要出让了。
这两宗地块紧挨着，东面隔着条东西大道，是低密大盘瑞城熙园及2014年交付的复地上城。距离地铁5号线绿汀路站，直线约2公里。
这两宗地块出让指标如下：
余政储出【2019】25号地块，出让面积37606㎡，容积率2.2，可建面积82733㎡；起拍价165467万，封顶214967万。
余政储出【2019】26号地块略小些，出让面积28866㎡，容积率相同，可建面积63505㎡；起拍价127011万，封顶165011万。
起拍楼面价跟封顶价差不多，分别是20000元/㎡、25984元/㎡。
就地块所处的位置而言，未来房价参照系有两个：
第一，绿城交投湖畔雲庐、景瑞镜溪绿汀两大纯低密叠墅盘，拿地楼面价2万7左右。
景瑞镜溪绿汀先后领出两张预售证，叠墅均价46500元/㎡，带5500元/㎡装标。
第二，更靠近未来科技城核心区的阳光未来悦高层，拿地楼面价近2万，跟今天的两宗地块起拍价相同。
未来悦自开盘之日起，就一直处于疯抢、热销状态。目前在售二期房源，精装均价31000元/㎡（含3500元/㎡装标）。
本月初加推了128套房源，4557户登记，中签率仅2.8%。从中签率上看，市场对这个价格的认可度颇高。
不过，这两块地要求颇多。商业建筑面积不大于总建筑面积的10%；全装修交付；建筑外立面需公建化，建筑风格简洁现代，外立面不得采用涂料、面砖材质。
重点是还限制建筑高度：不得低于40米，也不得高于60米。比大多只限高地块的要求更严，它还限低。
换句话说，像湖畔雲庐、镜溪绿汀这样可提高溢价的叠墅产品，直接排除在外，拿地房企只能打造高层住宅。
不论是参照未来悦二期，还是镜溪绿汀（高层、叠墅价差1:1.5），限价大背景下，这一带高层毛坯均价也就27500元/㎡左右。
若按行业内常用的计算方式：保本价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88，建安成本按4000元/㎡计，毛坯楼面价18364元/㎡才能保本，而地块起拍价就得20000元/㎡。
不过这两宗地块需全装修交付，相对售价预期还能拔高些。至于结果，直接能反应房企是否有加预期拿地。
东湖“姊妹地块”
实际起拍价8100元/㎡
另两宗今天出让的“姊妹地块”，在临平山北的东湖板块。
东湖板块上一次推商住地，是去年4月4日，华润以29.8%的溢价，拿下的御山道壹号，楼面价13824元/㎡。
从地图上可以看到，东湖板块“姊妹地块”西侧挨着临平第五中学，再往西是在售的上坤山语四季；往南则是汇高栢悦中心。
其中，靠南的24号地块出让面积90235㎡，容积率2.2，可建面积198517㎡；靠北的23号地块更贴近规划中地铁9号线绿洲路站，出让面积86849㎡，容积率2.5，可建面积217122㎡。
这两块地规划指标存在诸多相似之处：比如，住宅可建面积不超过总建筑面积的65%，住宅不设置沿街底商；商业商务部分不得建设酒店式公寓，最小产权分割单元不小于300㎡。
建筑以灰色系、冷色调为主，局部可用活泼色调，外立面以金属板材或干挂石材、玻璃幕墙为主，不得采用涂料、面砖材质；建筑阳台须全部设置封闭式凹阳台。
不同之处在于地块内的建筑高度，24号地块不超过75米；23号地块不超过120米，东北角需建筑高度不低于95米的建筑1幢以上，住宅单体建筑高度控制在30-54米。
从地块出让指标来看，要求颇高；但就地价而言，吸引力十足。
24号地块起拍133007万，封顶172507万；23号地块起拍145473万，封顶188974万。
商业部分按50%可售折算，那么这两宗商住地的起拍价跟封顶楼面价分别为：8121元/㎡、10533元/㎡（24号地块）；8116元/㎡、10544元/㎡。
东湖“姊妹地块”现场实景
哪怕地价封顶拿下也不能算贵。周边最近的上坤山语四季，拿地楼面价12750元.㎡；远一点的荣安柳岸闻莺、华润御山道壹号拿地价更贵，分别要13840元/㎡、13824元/㎡。
而目前板块内高层住宅的基准线在19000-19500元/㎡，带装修。
若是封顶价拿下，这两宗地块毛坯保本价差不多1万7，按目前板块限价，还是能保本。
相比东湖板块其他在售住宅盘，这两块地还有一大优势就是靠近地铁口，又是商住地。
不论参照区域内同类产品汇高栢悦中心，还是周边动辄2万+的二手住宅价，这两宗地块都十分有吸引力。
偏远的瓶窑
会否如戴村一样逆袭？
另一宗（余政储出【2019】20号地块），在瓶窑。
地块东至瓶仓大道（华兴路）、南至瓶窑派出所和104国道规划绿地、西至苕溪北路、北至闻溪路。更直观点，这块地在瓶窑汽车站北面，东南方向是早期商品房北湖绿洲花园。
瓶窑上一次推地是2017年12月18日，碧桂园以11.8%的溢价率，拿下瓶窑精工路以北的商住地，楼面价11178元/㎡。也就是在售的碧桂园良樾。
今天出让的这宗地块，比良樾的位置更贴近良渚文化村，周边配套也更齐全。
地块出让面积82938㎡，容积率1.5，可建面积有124407㎡。起拍价124407万，封顶161407万。
其中，地块需配建5%的公租房，以及525㎡社区居委会，300㎡的文化活动站跟300㎡净菜超市；外加10%是商业。
折算下来，这宗地块的实际起拍楼面价跟封顶楼面价，分别为11356元/㎡、14695元/㎡。
公告上写着，建筑高度不大于18米，容积率跟碧桂园良樾一样，主打低密产品。最直接的参照物还是良樾，毛坯均价2万出头。
按这一售价计算，只要低溢价拿下，还是能保本的。
去年，良樾一共开过3次盘，只有一次摇号，中签率还高达64%。但透明售房网显示，良樾仅剩26套可售。也就是，2万的售价在瓶窑还是有市场的。
只是，瓶窑毕竟不是楼市主流板块，受市场行情影响大。最终拍地结果如何，还得看房企的需求，以及对后市的预判。
从今年拍地情况来看，也不排除缺粮房企会在楼市边缘板块高价拿地的现象，再度发生。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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